土地だけが人手に渡っても建物に住み続けること～東村山の不動産会社

われわれは戸建住宅について1個の不動産と思いがちですが、実は土地と建物という2個の不動産なのですね。なぜわざわざそんなことを言うのかと言えば、土地とその上にある建物とで所有者が異なるということは往々にしてあるからです。借りた土地の上に建物を建てて、人に貸したり自分で使用したりできます。

かなりざっくり言うと、自宅を借金のカタにすることを「抵当権を設定する」と言います。その抵当権が実行されて、たとえば土地だけが別の所有者に変わった場合でも、建物に住み続けることができる権利のことなどを「法定地上権」と言います。

第388条【法定地上権】 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。

ただし、次の要件が必要です。

・抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること
・抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一人であること
・土地と建物の一方又は双方に抵当権が設定されること
・抵当権実行による競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至ったこと

土地だけが競売されたときの話～東村山の不動産会社

抵当権を設定した後に建てた建物はダメ、ということなどが要件とされています。また、民法389条は次のようになっています。

第389条【抵当地の上の建物の競売】
①抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。

②前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。

不動産用語で「一括競売」と言いますが、389条は土地が競売になったとき、土地に抵当権が設定された後に建物が建築された場合、その建物も併せて競売することを認める条文です。土地をせっかく落札しても、他人の建物があったままでは具合が良くないですよね。

建物に抵当権が設定されていない、建物の所有者が債務者（この場合は借金を返せなかった人）と異なる場合でも一括競売は可能ですが、優先弁済の対象になるのは土地を売ってできたお金のみです。

ただし、建物の所有者がその土地（抵当地）を占有することに関して、何か特別な権利を持っている場合は建物の競売はできません。

このように法定地上権と一括競売を知ると、土地と建物は別個の不動産（権利の主体）であることが、より実感できるのではないでしょうか。