合同会社うんすい宅建

東京都東村山市。不動産の売買・賃貸仲介・管理。ハラスメント研修。住まいと居場所づくりを通じて地域と人に貢献する。夜でもあなたの不動産相談に対応。HOMEを超えて、LIFEの新しいステージへ。当社があなたの未来をサポートします!

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合同会社うんすい宅建

住まいと居場所づくりを通じて地域と人に貢献する
夜でもあなたの不動産相談にお応えします! うんすい宅建が贈る夜間専門の不動産サポート

うんすい宅建のウェブサイトをご覧いただき、誠にありがとうございます。
当社は「心地よい家に住み、ハラスメントのない会社で働く」を売る会社です。

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当社は「売却物件の囲い込み」は一切しません!

不動産事業者は売主と媒介契約を結ぶと、買主も自社で見つけたいと考えます。双方から手数料がいただけるからです。それ自体は違法ではありませんし、結果的にそうなるのは問題ありません。

しかしながら、自社が得することに固執して、結果的には売主の不利益になる行動を取る業者は非常に多いです。会社の規模、有名無名は一切関係ありません。

具体的には、他社に対して情報を隠したり、問い合わせがあってもすでに申し込みが入っている、売主さんの都合がつかないなどと嘘を言って、せっかく購入を検討している人がいても断ってしまいます。こうした行為は、「囲い込み」と言われています。

なぜ、そんなことをするかといえば、そこで成約となれば、買主からの仲介手数料は自社ではなく、当該他社(買主側の仲介会社)に入ることになるからです。

情報をオープンにして、全国の同業者に協力を仰げばすぐに売れるかもしれません。希望者が多ければ、言い値より高く買ってくれる人だっているかもしれないのです。そうであるにもかかわらず、そういった業者は囲い込みをしながら売主には「問い合わせがない」などと虚偽の説明を行い、販売価格の値下げを提案したりします。業者としては値下げをしても、買主からも仲介手数料がもらえるなら最初の価格で売主のみから仲介手数料を受け取るよりも儲かります。

例:販売価格5000万円の不動産の売却
受け取れる仲介手数料(価格の3%+6万円)は売主・買主から各156万円ずつ。
4000万円に値下げした場合⇒売主・買主から各126万円ずつ。
⇒業者は当初の金額で156万円(売主のみ)よりも、値下げして126万円×2=252万円(売主・買主双方からもらう)のほうが得をする。
※当初は5000万円で売るつもりだった売主だけが損をさせられる構図!

うんすい宅建はそういった囲い込みは一切、行いません。きれいごとや良い子ぶるとかいうことよりも先に、当社のような後発の小規模事業者がそんな悪しき慣習を巧みに利用している海千山千の人たちと同じ土俵で勝負しても生き残れるわけがないからです。

業者に囲い込みをされないために

○両手取引と囲い込みについて事前に突っ込んでおく
媒介契約の前に担当者へ「御社は両手取引にこだわりませんよね」、「囲い込みはしませんよね」と聞きましょう。それだけでもいい加減なことはできないなというプレッシャーになります。

○レインズの登録証明書をもらいましょう
専任媒介契約を結んだら、業者はレインズという業者間サイトへ情報を掲載しなければいけません。ここに掲載されることによって、それを見た他の業者が買主を探してくれます。そのとき、広告掲載区分が「広告可」になっていることを確認しましょう。「不可」になっているということは、他社に広く宣伝してほしくないという囲い込みです。

○大手や有名だから安心ということはない
大手にはネットワークと豊富な顧客リストもあり、そういう点では頼りになります。一方で、支店同士がノルマを課せられたライバル関係にあって、情報を隠し合うところもあると聞きます。中堅や小規模業者でも、大手にはできないきめ細やかさやアイデアで信頼のおけるところはあります。

○一般媒介契約はなるべくやめる
一般媒介契約は売主が複数の不動産業者へ同時に売却を依頼できる契約です。そのうちの買主を見つけてきた業者にのみ、手数料を支払うことになります。一見、売主としては良さそうですが、どんなにがんばっても他社が先に買主を見つけてしまったら徒労に終わるということになれば、担当者のモチベーションは上がりません。

また、一般媒介契約の場合はレインズに掲載する義務もないので、業者がどんな販売活動を行っているかもわかりにくいということがあります。売主への報告義務もないので、進捗が伝わってきません。信頼できる1社に責任を持って売却を進める専任媒介契約を依頼して、しっかり販売活動を行ってもらい、進捗を報告してもらいましょう。

○仲介手数料は値切らない
がんばっている担当者ほど、正当な報酬が得らないとなるとやる気を失ってしまいます。むしろ売主の感覚としては、「多めに支払うから早く高く売って!」というくらいの心構えがあるべきだと思います。

もちろん、仲介手数料には業者が受け取っていい上限(販売価格の3%+6万円+消費税)が決まっているので、それを超過して受け取ることはできませんが。

○どんな方法で買主を探してくれるか聞いておく
業者が買主を見つける方法には、レインズに掲載して他社から紹介してもらう他に、不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載や、チラシ配布、フリーペーパー等への掲載などいろいろ考えられます。どのような販売活動を行うつもりかは確認しましょう。また、不動産ポータルサイトは自分でもチェックして、たとえば写真が良くなかったら変えてもらえるようお願いしましょう。

○物件の良くない情報こそ積極的に買主へ伝えよう
物件のわかっている問題点は、隠さずにまず不動産業者へ教えてください。業者を通じて、正しい情報を買主へ伝えます。良くない情報は査定に響かないかと心配になるとは思いますが、ネガティブな話はどうせばれてしまいます。

事前にわかっていれば対処できることもあるので、少しでも気になることはぜひ業者へ相談しましょう。

○売却はやめて賃貸に出すという選択もある
原則として、住宅ローンが残っている物件は賃貸には出せません。また、一度賃貸に出してしまうと、投資用物件とみなされて、将来買う人が住宅ローンを使えなくなってしまいます。

例外として、期間限定で賃貸に出す「定期借家契約」や、住宅ローンの「フラット35」を利用して物件を購入するという方法があります。ただし、やむを得ない事情が必要であり、金融機関の承諾がなければなりません。

ちなみに最初から投資目的でフラット35を利用するのは違法です。業者から勧められるままに利用して、後から一括返済を求められて大変な思いをするというケースも発生しています。意図せず、不正利用者にならないように注意しましょう。

うんすい宅建の不動産サービス

不動産賃貸

東村山市が属する多摩地域を中心に、東京23区とその周辺のお部屋探しをお手伝いします。お部屋探しアプリで見つけた物件であっても、ほとんどの物件は当社でご案内できます。物件のURLや情報を添付してください。

気になる物件がなくても、条件をお申し付けください。希望に近いお部屋を探してご提案します。お部屋探しアプリの情報をいただいて、「この物件に似たお部屋も紹介して!」というご希望にもお応えします。ご来所いただいてのお部屋探しも、もちろん大歓迎です。

お部屋探しに関しての心配事(水商売なんだけど、同性カップルなんだけど等)も、気軽に何でもご相談ください。

不動産売買

住み替えや相続など、不動産売買が発生する場面があれば、ぜひご相談ください。中古物件の購入をお考えの方は賃貸と同じく、お部屋探しアプリの情報や、気になる物件がなくても条件をお申し付けください。希望に近い物件を探してご提案します。中古マンションが得意です。

また、不動産の売却に関しては先に述べた通り、少しでも早く、高く売却できるように努めます。

不動産管理

当社では空室の目立つ賃貸物件、空き家や不人気物件をレジリエンス(不利な状況から回復)させる賃貸管理をめざしています。(参照:井上敬仁『高い家賃なのにいつも満室になる人気物件のつくり方 一芸物件』アスコム)。

現在は借りたい人よりも、部屋の数のほうが余っている時代です。人口が最も寄り集まっている東京23区。2023年12月現在、その空室率は15.92%となっています。(ライフルホームズ「東京都の賃貸用住宅空室率一覧」を基に算出)。アパート20室を賃料5万円で運用して、空室率が15%ということは、年間180万円の損失ということになります。

管理戸数を増やそうとするばかりで、契約しても「提案が無い」「言わないとやらない」など現在の管理会社に不満をお持ちのオーナー様、ぜひ一度ご相談ください。

空き家マッチングサイト「空き家レジリエンス」

不動産競売代行

競売は怖いとか危ないというイメージを持つ方も多いですが、最近では法整備も進んで情報公開の環境も整ってきています。一方で、一般的な不動産取引とは異なる点もあって、トラブルや予想外の出費が発生する現状があります。

当社では不動産のプロの視点から競売に関するご相談に応じ、物件調査や実際の入札を代行するサービスを提供しています。

メディア掲載等

「せれくと」2024年1月号(東京ワーカーズ・コレクティブ協同組合)
「mina」2023年1月号(主婦の友社)
「B.S TIMES」2022年8月15日号(関西ビジネスサテライト新聞社)

東京都多摩障害者スポーツセンター(東京都国立市)で開催された、第38回共同連全国大会の分科会に代表の阿部が登壇者として参加。『社会貢献活動に終わらせない居住支援』と題した講演を行いました。(2023/11/23

「B.S TIMES」の取材で、タレントの吉岡美穂さんが当社を訪問されました。(2022/6/20)

スタッフ紹介

阿部 浩一(あべ こういち)

合同会社うんすい宅建 代表・宅地建物取引士。

同性カップルが住まいを借りるのに苦労することや、児童養護施設を卒園した若い人たちが住まいに困る問題などを知り、2021年4月に東京都東村山市で創業。市内の福祉従事者らで構成する居住支援チームのメンバーとしても活動。公益社団法人全日本不動産協会 多摩北支部では、業界で不動産DXを進める流通推進委員長を務めている。

ハラスメント研修の講師としての顔も持ち、「ハラスメント・フリー・ラボ」を主宰。公的機関等で幹部・管理職研修や相談員研修を行っている。
著書に『きまじめでやさしい弱者のための「独立・起業」読本』(クロスメディアパブリッシング/インプレス)。趣味は読書と料理。ライフワークは作詞・作曲・歌。

企業向けハラスメント研修サービス
北国の児童養護施設に高知県で収穫した果実をプレゼントするプロジェクトです。

PRキャラクター「いえすみれんと」

彼は24時間、365日働いてくれる(!)頼もしい当社のPRキャラクターです。
謎の多いキャラクターでもありますが、よろしくお願いいたします!!
※“いえすみれんと”は合同会社うんすい宅建の登録商標です。

よくある質問

Q.東村山市の物件しか紹介してもらえませんか。

A.東村山市以外でも紹介可能です。東村山周辺はもちろん、都内全域や西武新宿線や池袋線沿線を中心に、埼玉県の物件も取り扱いいたします。2023年には、神奈川県川崎市の物件もお世話させていただきました。その他の地域でも、まずはご相談ください。

Q.相談料はいくらですか。

A.無料です。原則、成約しない限り費用は発生しません。

Q.売買の仲介手数料はいくらですか。

A.400万円以上の不動産売買の仲介手数料は「価格の3%+6万円」(税別)が上限と法律で決められています。値引きはあり得ても、これ以上いただくことはありません。それは取引に介入する業者が増えても関係ありません。

Q.賃貸の仲介手数料はいくらですか。

A.賃料の1ヶ月分、または0.5ヶ月分(税別)です。それ以上の金額を要求することは違法です。物件によっても異なりますので、おたずねください。

Q.具体的な物件は決まってなくても相談できますか。

A.大丈夫です。希望条件をお聞かせください。一緒に楽しく探しましょう。

Q.お部屋探しアプリ等で見つけた物件は、お宅ではなく記載されてある問い合わせ先にまず連絡すべきですか。

A.その必要はございません。お気軽にお申し付けください。

LGBTQ×不動産

あなたのかかりつけの不動産会社でありたい

当社は約70%のお客様が別のお客様からのご紹介です。同じ方が何人ものお客様をご紹介くださいます。だからこそ、「思いやりとやさしさ」を大切に対応を心がけております。

不動産業界では、同じ物件をさまざまな不動産会社が取り扱っていることも珍しくありません。そんな中から、当社を選んでいただくために、適切な情報提供とわくわくする不動産選びの時間をお届けできるよう努力しています。

当社は予約優先制です。事前にご予約を取られることをおすすめします。(LINEやInstagramからのご予約も可能です)。

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代表の阿部が番組プロデューサーを務めるネットラジオ。