貸主は「元付会社の選び方」で収益が変わります
貸主様は、元付（募集・企画）を依頼する会社として、「提案型の不動産会社」を選ぶべきです。単に募集をかけるだけの会社ではなく、物件の価値そのものを再設計できる会社に依頼することで、空室リスクと収益性は大きく変わります。
なぜ元付会社の選択が重要なのか
多くの賃貸会社は、管理戸数や元付物件数を増やすことを目的とした「数量型の経営」を行っています。そのため、現場では経験の浅い担当者が客付対応を行い、貸主様に対する具体的な提案がなされないケースも少なくありません。
また、地域密着型の業者においても、長年の関係性ゆえに改善提案が行われにくく、「現状維持」にとどまることがあります。
さらに市場環境として、日本はすでに人口減少局面に入っており、賃貸市場は構造的に「借り手優位」であるとされています。総務省の統計によれば、日本の総人口は減少を続けており、住宅需要は長期的に縮小する傾向にあります。
出典：総務省統計局「人口推計」
https://www.stat.go.jp/data/jinsui/
一方で、国土交通省の調査では空き家は増加を続けており、需給のミスマッチが深刻化しています。
出典：総務省「住宅・土地統計調査2023」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
つまり、ポータルサイト掲載と条件調整（賃料値下げ・フリーレント）にとどまっている限り、「何もしなければ空室になる時代」でなのです。
差がつくのは「企画力」と「ターゲット設計」です
当社は、単なる募集ではなく、「誰に、どのように貸すか」という視点から物件の価値を再設計します。
たとえば、書籍『高い家賃なのにいつも満室になる人気物件のつくり方 一芸物件』（アスコム刊）では、差別化によって空室を防ぐ具体例が多数紹介されています。
・DIY自由で、美大生が住み継ぐアート型アパート
・家庭菜園付きで、1階でも高賃料を実現する物件
・ガレージ付きで車好きに特化した住宅
これらに共通するのは、「立地や築年数ではなく、コンセプトで選ばれる物件」であるという点です。
当社でもたとえば、郊外の戸建住宅について、
- 家庭菜園を活かした賃貸住宅
- 農業系大学の学生向けシェアハウス
などといったかたちで、ターゲットを明確にした提案を行ってきました。
これからは「三方よし」の賃貸経営が求められます
今後は、単なる空室対策だけではなく、「借り手のニーズ」と「社会課題」を踏まえた賃貸経営が重要になります。
高齢者・単身世帯の増加により、「住まいに困る人」は確実に増えています。一方で空き家も増え続けているという矛盾した状況の中で、適切なマッチングができれば、
- 貸主：安定した収益
- 借主：安心できる住まい
- 社会：空き家問題の改善
という「三方よし」を実現することも可能です。
当社ができること
合同会社うんすい宅建の代表・阿部浩一は、不動産実務の現場に立ちながら、居住支援やキャリア支援にも関わり、「制度と現場のズレ」を整理・翻訳する役割を担ってきました。
宅地建物取引士以外にも遺品整理士の資格も有し、大学講義や市民向けセミナーを通じて、「理想論では動かない現場の論点」を共有しています。
また、不動産業界においては、
- 公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部 多摩北支部役員
- 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会 公正競争規約指導員
として、業界の健全な発展にも関わっており、その活動は結果として貸主様・借主様双方にとって安心できる取引環境の構築につながっています。
また、著書『きまじめでやさしい弱者のための「独立・起業」読本』（クロスメディア・パブリッシング／インプレス）を著すなど、複雑な物事や事象を言語化・可視化することを得意としています。
まとめ：だからこそ、元付は「提案できる会社」へ
繰り返しになりますが、これからの賃貸経営において重要なのは、「どの会社に元付を任せるか」です。
ただ募集をするだけの会社ではなく、
- 物件の価値を再設計できる
- ターゲットを具体化できる
- 市場と社会の両方を見ている
そうした会社に依頼することで、結果は大きく変わります。
貸主様の資産を「ただの空室リスク」ではなく、「選ばれる物件」に変えるために。当社はそのための提案と実行を行います。