当社は「売却物件の囲い込み」は一切しません！
不動産事業者は売主と媒介契約を結ぶと、買主も自社で見つけたいと考えます。双方から手数料がいただけるからです。それ自体は違法ではありませんし、結果的にそうなるのは問題ありません。
しかしながら、自社が得することに固執して、結果的には売主の不利益になる行動を取る業者は非常に多いです。会社の規模、有名無名は一切関係ありません。
具体的には、他社に対して情報を隠したり、問い合わせがあってもすでに申し込みが入っている、売主さんの都合がつかないなどと嘘を言って、せっかく購入を検討している人がいても断ってしまいます。こうした行為は、「囲い込み」と言われています。
なぜ、そんなことをするかといえば、そこで成約となれば、買主からの仲介手数料は自社ではなく、当該他社（買主側の仲介会社）に入ることになるからです。
情報をオープンにして、全国の同業者に協力を仰げばすぐに売れるかもしれません。希望者が多ければ、言い値より高く買ってくれる人だっているかもしれないのです。そうであるにもかかわらず、そういった業者は囲い込みをしながら売主には「問い合わせがない」などと虚偽の説明を行い、販売価格の値下げを提案したりします。業者としては値下げをしても、買主からも仲介手数料がもらえるなら最初の価格で売主のみから仲介手数料を受け取るよりも儲かります。
例：販売価格5000万円の不動産の売却
受け取れる仲介手数料（価格の3％＋6万円）は売主・買主から各156万円ずつ。
4000万円に値下げした場合⇒売主・買主から各126万円ずつ。
⇒業者は当初の金額で156万円（売主のみ）よりも、値下げして126万円×2＝252万円（売主・買主双方からもらう）のほうが得をする。
※当初は5000万円で売るつもりだった売主だけが損をさせられる構図！
業者に囲い込みをされないために
○両手取引と囲い込みについて事前に突っ込んでおく
媒介契約の前に担当者へ「御社は両手取引にこだわりませんよね」、「囲い込みはしませんよね」と聞きましょう。それだけでもいい加減なことはできないなというプレッシャーになります。
○レインズの登録証明書をもらいましょう
専任媒介契約を結んだら、業者はレインズという業者間サイトへ情報を掲載しなければいけません。ここに掲載されることによって、それを見た他の業者が買主を探してくれます。そのとき、広告掲載区分が「広告可」になっていることを確認しましょう。「不可」になっているということは、他社に広く宣伝してほしくないという囲い込みです。
○大手や有名だから安心ということはない
大手にはネットワークと豊富な顧客リストもあり、そういう点では頼りになります。一方で、支店同士がノルマを課せられたライバル関係にあって、情報を隠し合うところもあると聞きます。中堅や小規模業者でも、大手にはできないきめ細やかさやアイデアで信頼のおけるところはあります。
○一般媒介契約はなるべくやめる
一般媒介契約は売主が複数の不動産業者へ同時に売却を依頼できる契約です。そのうちの買主を見つけてきた業者にのみ、手数料を支払うことになります。一見、売主としては良さそうですが、どんなにがんばっても他社が先に買主を見つけてしまったら徒労に終わるということになれば、担当者のモチベーションは上がりません。
また、一般媒介契約の場合はレインズに掲載する義務もないので、業者がどんな販売活動を行っているかもわかりにくいということがあります。売主への報告義務もないので、進捗が伝わってきません。信頼できる1社に責任を持って売却を進める専任媒介契約を依頼して、しっかり販売活動を行ってもらい、進捗を報告してもらいましょう。
○仲介手数料は値切らない
がんばっている担当者ほど、正当な報酬が得らないとなるとやる気を失ってしまいます。むしろ売主の感覚としては、「多めに支払うから早く高く売って！」というくらいの心構えがあるべきだと思います。
もちろん、仲介手数料には業者が受け取っていい上限（販売価格の3％+6万円+消費税）が決まっているので、それを超過して受け取ることはできませんが。
○どんな方法で買主を探してくれるか聞いておく
業者が買主を見つける方法には、レインズに掲載して他社から紹介してもらう他に、不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載や、チラシ配布、フリーペーパー等への掲載などいろいろ考えられます。どのような販売活動を行うつもりかは確認しましょう。また、不動産ポータルサイトは自分でもチェックして、たとえば写真が良くなかったら変えてもらえるようお願いしましょう。
○物件の良くない情報こそ積極的に買主へ伝えよう
物件のわかっている問題点は、隠さずにまず不動産業者へ教えてください。業者を通じて、正しい情報を買主へ伝えます。良くない情報は査定に響かないかと心配になるとは思いますが、ネガティブな話はどうせばれてしまいます。
事前にわかっていれば対処できることもあるので、少しでも気になることはぜひ業者へ相談しましょう。
○売却はやめて賃貸に出すという選択もある
原則として、住宅ローンが残っている物件は賃貸には出せません。また、一度賃貸に出してしまうと、投資用物件とみなされて、将来買う人が住宅ローンを使えなくなってしまいます。
例外として、期間限定で賃貸に出す「定期借家契約」や、住宅ローンの「フラット35」を利用して物件を購入するという方法があります。ただし、やむを得ない事情が必要であり、金融機関の承諾がなければなりません。
ちなみに最初から投資目的でフラット35を利用するのは違法です。業者から勧められるままに利用して、後から一括返済を求められて大変な思いをするというケースも発生しています。意図せず、不正利用者にならないように注意しましょう。